伴隨著房地產行業進入新的發展階段，不同城市房地產市場分化行情更趨明顯，房企優選城市投資拿地的難度也進一步上升。2023年，中指研究院已連續21年開展房地產開發投資吸引力研究，在新的行業環境下，我們繼續完善指標體系，以期更全面地研判297個地級以上城市的價值及發展潛力，為房企投資提供決策參考。

2023房地產開發投資吸引力TOP50城市

數據來源：中指研究院測算

研究結果顯示，2023年北京、上海、深圳和廣州四個一線城市房地產投資吸引力排名仍位列前四，杭州、成都、南京等1.5線城市各項指標表現較好，排名仍位居前十，武漢、重慶、鄭州排名下降。

具體城市來看，北上廣深投資吸引力排名保持不變，一線城市投資吸引力優勢明顯；杭州憑借產業創新釋放發展新動能，人才引進成效顯著，投資吸引力連續6年保持全國第五位；成都、南京、蘇州、武漢、西安經濟及人口規模大，產業優勢明顯，市場需求旺盛，位列6-10位，其中武漢近兩年房地產市場調整壓力較大，城市吸引力排名下降兩位至第9位。南京、蘇州房地產市場韌性凸顯，地方政府債務壓力相對較小，城市吸引力排名均提升1位；西安人口連續多年快速流入，經濟保持較快增長，吸引力躋身前10位。

長沙、重慶、合肥、寧波、青島、濟南、天津、鄭州、佛山和東莞位居第11-20位，其中佛山、東莞受疫情影響較為嚴重，人口流出規模較大，房地產市場恢復節奏較慢，導致排名分別跌至19、20位，青島、濟南房地產市場活躍度相對較好，疊加人口、產業支撐，市場保持一定活躍度，排名較上年分別躍升2位、4位。鄭州近兩年受疫情、洪災等因素影響較大，經濟、居民收入恢復需要更長時間，投資吸引力排名下滑至第18位；惠州、嘉興等城市市場活躍度相對較高，投資吸引力高于同級別其他城市。

- 評價體系 -

市場容量與增值潛能兩大維度

評價城市房地產開發投資吸引力

在本期報告中，為更加全面地反映城市實力，我們加入了“地方政府負債率”、“外貿依存度”以及“500強企業數量”等指標，通過對海量數據(603138)的深入分析與總結，構建形成了包括2大維度、12個方面，近50項具體指標的“城市房地產開發投資吸引力評價模型”，基于此模型，對全國31個省（直轄市、自治區，不含港澳臺地區）的297個地級以上城市進行投資吸引力評價。

- 住房需求影響因素 -

人口 | 產業 | 交通

當前，我國城鎮化進程進入新階段，房地產行業呈現出存量和增量并行的態勢，人口、產業和交通仍然是房地產市場的核心驅動力，尤其是人口和產業，對市場的支撐作用更加明顯。

人口是房地產市場的需求基礎，總量和增量均直接影響住房需求空間，在房地產市場分化加劇的背景下，把握不同地區人口總量和結構的變化，也就更有利于把握市場新的發展機會。

產業是吸納和吸引人口的根本要素，近些年，新一輪的技術革命開啟，戰略新興產業持續發展，各地聚力產業結構轉型升級，核心城市新興產業發展迅速，先發優勢或帶動產業鏈聚集效應進一步提升。

交通作為國內大循環的載體，連接了人口、產業等各類生產要素，在推動經濟發展以及區域協調發展中發揮著至關重要的作用。隨著經濟逐漸復蘇，生產要素的流動回歸常態，交通對優勢地區的賦能或將更加突出。

人口

人口規模和人口質量直接決定了城市經濟發展潛力以及住房需求的空間，直接影響著城市房地產開發投資的價值。2022年末，全國總人口出現60多年來首次下降，人口總量紅利減弱，人口流動成為不同城市人口變化的主導因素，受宏觀經濟及疫情反復影響，2022年不同地區之間的人口流動趨勢發生新的變化，但高能級城市虹吸效應仍較為明顯，與此同時，生育政策、落戶政策、人才引進政策等進一步影響著人口的流向。

疫情導致廣深2022年常住人口階段性回落，長三角、長江中游多個核心城市人口明顯增加

表：2022年一二線和三四線城市常住人口增量TOP20

注：大連、長春、哈爾濱、北海統計公報未公布或未公布常住人口數據。

數據來源：各城市統計局、統計年鑒

2022年，長三角、長江中游部分核心城市人口集聚能力進一步顯現，其中長沙、杭州、合肥人口增量位居全國前三。珠三角、京津冀、中原地區、東北地區人口普遍下降，其中天津、東莞人口縮量明顯，另外受疫情等因素影響，廣州、深圳人口均由增轉降。

長三角城市群的核心優勢在于其發達的經濟基礎、強大的創新能力、完善的基礎設施以及城市間較強的產業協同性。上海近些年人口增速整體呈放緩態勢，2022年受疫情影響，產業鏈和供應鏈受到沖擊，部分產業外遷，人口流出明顯，全年常住人口減少13.5萬人。杭州數字經濟產業發達，人口增量連續四年位居全國前列。2022年常住人口增加17.2萬人，增量居全國第二。合肥在沿海產業向中西部轉移，先進制造業快速發展的加持下，就近就業人員增多，人口吸附能力居全國第三位，2022年常住人口增加16.9萬人。

長江中游城市群承接沿海地區的產業轉移，同時核心城市在中西部地區產業升級中承擔創新帶頭角色，制造業、信息技術和高端裝備制造業等領域具有較高的競爭力和發展潛力。長沙工程機械、汽車、生物等支柱產業的高速發展，吸引更多人口聚集，2022年常住人口增加18.4萬，居全國首位。南昌產業聚集效果明顯，全年常住人口增長超10萬人，位列長江中游城市群第二。

珠三角、京津冀城市群人口整體呈現流出態勢。去年珠三角制造業、外貿等行業整體受疫情影響較大，短期內就業人數減少，珠三角9市除珠海外，常住人口均下降，其中東莞、廣州分別減少10萬人、7.6萬人，深圳特區自設立以來首次人口負增長，常住人口減少2萬人。京津冀城市群人口持續縮減，2022年僅石家莊、唐山、滄州等少數城市常住人口增加，北京、天津分別減少4.3萬人、10萬人。

中西部地區核心城市人口虹吸效應持續顯現，西安和貴陽常住人口增量超過10萬，成都人口增加7.6萬人，核心城市憑借經濟較快發展、更多的就業機會，持續強化對周邊人口的吸引力。

產業經濟

當前，世界經濟增長乏力，單邊主義、保護主義抬頭，加劇全球經貿的不確定性。我國經濟外部環境復雜嚴峻，國內產業轉型升級仍處在攻堅期，黨的二十大報告指出“加快構建以國內大循環為主體、國內國際雙循環相互促進的新發展格局”，同時將高質量發展的重要性提升到了前所未有的高度，明確提出“高質量發展是全面建設社會主義現代化國家的首要任務”。建設現代化產業體系，是推動高質量發展的重要著力點，其中，新一代信息技術、人工智能、生物技術、新能源等新興產業作為了我國產業發展中新的增長引擎。在新的發展格局下，加快構建現代化產業體系，加快傳統產業和中小企業數字化轉型或將助力優勢地區迎來新的發展機遇。

2022年GDP萬億城市數量仍為24個，廣州、杭州等城市受疫情沖擊較大，位次較上年下降

圖：2022年各城市GDP及增長率

數據來源：各城市統計局，中指數據CREIS

2022年，我國GDP萬億城市數量與上年一致，仍為24個。2022年，我國共有110個城市經濟總量在3000億元以上，較2021年增加5個；其中，24個城市GDP超萬億，數量與2021年持平，經濟總量占全國的比重為38.0%，較2021年小幅下降。具體來看，上海、北京、深圳經濟總量保持前三位；廣州受疫情等多重因素影響，2022年GDP僅增長1%，位列全國第5，被重慶超越，這兩個城市GDP均在2.9萬億左右；武漢疫情后經濟逐漸恢復，GDP再度超過杭州，位列全國第8，武漢、杭州GDP均近1.9萬億；東莞受疫情及外部訂單減少等超預期因素影響，名次較2021年下降2位，但仍保持在萬億GDP之上。另外，2022年常州、煙臺GDP均達9500億元以上，即將邁上萬億臺階。

從增速來看，2022年全國多數城市受疫情沖擊，經濟增速出現明顯回落，僅個別城市增速超10%。2022年，我國經濟面臨的需求收縮、供給沖擊、預期轉弱三重壓力持續演化，全年GDP增速為3%。城市層面，受疫情影響，多數城市GDP增速較2021年出現回落，其中，全國僅金昌、寧德2個城市GDP實現兩位數增長。在萬億以上的城市中，部分城市受疫情影響經濟增速出現明顯放緩，如上海2022年GDP下降0.2%，北京、廣州、天津、鄭州等城市GDP增幅均在1%左右。

新經濟500強中民營企業占比超八成，北上深企業數量穩居第一梯隊

在2022年疫情沖擊后，民營企業信心受到較大沖擊，投資意愿轉弱，民間固定資產投資增速由2022年初的11.4%持續下降至12月的0.9%。進入2023年，民間固定投資增速仍未見好轉，1-5月，民間固定資產投資增速轉負0.1%，反映出當前民營企業投資再生產意愿尚未出現明顯改善。從工業企業利潤來看，當前工業企業盈利能力仍有待修復，盈利能力的不足，拖累民企投資意愿修復。2023年針對民營企業的扶持政策有望持續跟進，若政策端持續發力，民營企業信心或逐漸好轉，民營經濟活躍的地區，經濟發展動能也將進一步強化。

圖：新經濟500強與中國企業500強企業城市分布對比

數據來源：中國企業評價協會聯合，中國企業聯合會，中指研究院，中指數據CREIS

根據中國企業評價協會聯合北京大學國家發展研究院和中指研究院發布的“中國新經濟企業500強”研究成果，2022年中國新經濟500強企業中，民營企業數量為407家，占比超八成，為新經濟的創新高地。北上深三城企業數量穩居第一梯隊，聚集新經濟500強企業最多，合計數量達到216家，比例高達43.2%。與中國企業500強相比，新經濟500強在重點城市分布集中度更加突出，尤其在一線城市，新經濟500強數量更多；而中國企業500強的城市分布相對更加均衡。無論是新經濟500強，還是中國企業500強，北京企業數量都是遙遙領先，遠超其他城市。

從區域上看，東部地區數量優勢明顯，東部地區企業整體經濟實力強、科技水平高，新經濟500強企業數量也占據明顯優勢。東部地區企業數量為422家，占到總數的84.4%，中部地區企業和西部地區企業分別為37家和34家，占比分別為7.4%和6.8%，東北企業數量最少，僅有7家，占1.4%。

交通

疫情三年對我國各項生產要素流動均帶來了深刻影響。2022年末以來，疫情影響逐漸消退，我國交通網逐漸恢復正常運行，高鐵、民航客流量較去年均有明顯增長，但仍不及2019年同期水平，隨著經濟穩定復蘇，預計交通運力也將保持恢復態勢。

交通網絡在“加快構建以國內大循環為主體、國內國際雙循環相互促進的新發展格局”“加快建設全國統一大市場”中的地位不言而喻。黨的二十大報告強調要加快建設交通強國，加快推動交通運輸結構調整優化，優化基礎設施布局、結構、功能和系統集成，構建現代化基礎設施體系。2023年3月，《加快建設交通強國五年行動計劃（2023—2027年）》印發，意味著交通網絡的建設和完善進入快速發展階段，其在暢通國內外雙循環、擴大內需中的作用將得到進一步釋放。受益于交通網絡的高質量發展，城市群、都市圈的資源集聚能力也有望得到進一步強化。

表：《加快建設交通強國五年行動計劃（2023—2027年）》中關于各區域協調發展的相關表述

資料來源：《加快建設交通強國五年行動計劃（2023—2027年）》，中指研究院綜合整理

交通強國頂層設計進一步落位，城市群、都市圈交通網絡有望加快完善。《擴大內需戰略規劃綱要（2022－2035年）》提出要“加快交通基礎設施建設”，完善以鐵路為主干、以公路為基礎、水運民航比較優勢充分發揮的國家綜合立體交通網，推進“6軸7廊8通道”主骨架建設，增強區域間、城市群間、省際間交通運輸聯系。加快國家鐵路網建設，貫通“八縱八橫”高速鐵路主通道，有序推進區域連接線建設，加快普速鐵路建設和既有鐵路改造升級。支持重點城市群率先建成城際鐵路網，推進重點都市圈市域（郊）鐵路和城市軌道交通發展，并與干線鐵路融合發展。加快建設國際和區域樞紐機場，積極推進支線機場和通用機場建設，推動打造京津冀、長三角、粵港澳大灣區、成渝世界級機場群。提升水運綜合優勢，在津冀沿海、長三角、粵港澳大灣區推動構建世界級港口群，支持建設國際航運中心，加快長江等內河高等級航道網建設。

高鐵、民航建設投資力度持續加大，引導人口、資源要素良性流動。根據中指監測，2022年我國新開通運營13條高線鐵路，主要涉及京津冀、長三角、山東半島、長江中游、中原等城市群。2023年，成自宜高鐵、貴南高鐵、南沿江城際即將實現開通運營，均為我國“八縱八橫”重要組成部分。民航方面，2022年，疫情反復、經濟下行、國際形勢嚴峻等因素對民航運輸業造成較大影響。2023年以來，隨著疫情、油價和匯率環境逐漸改善，民航運輸生產整體向好，航空客運需求快速恢復，國內客運規模恢復至疫情前八成。民航局表示，2023年民航將繼續加大基礎設施建設力度。在當前構建以國內大循環為主體、國內國際雙循環相互促進的新發展格局下，中國航空產業發展長期而穩定的政策環境較為明確，民航業在經濟發展中的作用將愈加突出。

- 城市群發展趨勢 -

聚焦核心城市群主流城市

穩健穿越周期

隨著我國區域協調發展戰略的穩步推進，核心城市群與都市圈發展機會進一步提升。近幾年，房地產市場的區域分化日益明顯，優勢區域因市場需求支撐較強，在下行周期中成為企業業績“壓艙石”。

從發展階段來看，當前，長三角、珠三角和京津冀城市群發展相對領先，在經濟、人口、產業等方面均表現出極高的活力和發展潛力。成渝、長江中游城市群作為發展第二梯隊，正以區域核心都市圈為重要抓手，加速推進同城化進程，以此構建核心城市帶動周邊城市的協調發展格局。此外，山東半島、粵閩浙沿海和中原等城市群也表現出強勁的發展勢頭，在經濟實力、產業布局、區域發展戰略等方面都具備一定優勢和特色，為周邊地區的發展提供了引領支撐。

表：主要城市群經濟、人口及房地產市場規模

數據來源：各城市統計局，中指數據CREIS（點擊查看）

2022年，主要城市群經濟人口規模及發展水平優勢明顯，五大城市群（長三角、珠三角、京津冀、長江中游、成渝）在土地面積僅占11%的情況下，經濟規模在全國中占比達53%，常住人口數量占比42%。經濟與人口的高度集中也為住房市場發展帶來巨大優勢。2022年五大城市群商品房銷售面積占比為48%，銷售金額占比達61%，房地產開發投資額由2021年的56%提至58%。

長三角城市群：2023年城市群內有14個城市位居全國投資吸引力前50。

長三角城市群以其強大的產業基礎為依托，在疫情的影響下經濟仍保持活力，區域協調程度不斷深化，人口持續增長。京滬高鐵二線規劃補全，進一步提升長三角地區在全國經濟中的影響力。2022年房地產市場受疫情影響調整幅度較大，但熱點城市基本面良好，市場韌性較強，2023年以來市場情緒逐步修復，土拍熱度也帶動房地產市場進一步企穩。

珠三角城市群：房地產市場存在恢復預期，但區域復蘇節奏有賴于廣深市場恢復速度，9城中7城位居投資吸引力前50。

珠三角城市群受到疫情嚴重沖擊，經濟增速放緩、人口大規模外流，但城市群經濟發展韌性凸顯，產業升級進程加速，有望迎來新的高質量發展階段。《廣東省人民政府關于高質量建設制造強省的意見》印發，珠三角地區產業高端化定位提升，“制造業當家”、對標世界一流城市群，中長期謀劃發展。廣深雙核投資吸引力保持城市群前列，東莞、佛山制造體系持續升級，發展潛力進一步釋放。短期來看，隨著政策持續優化、人口加速回流，核心城市市場情緒有望改善，銷售或有所修復，帶動區域市場有序復蘇。

京津冀城市群：房地產市場表現整體偏弱，北京市場保持穩定，天津實現弱復蘇，河北三四線城市市場仍承壓。

京津冀城市群產業結構轉型升級，各城市內生動能逐漸修復，但人口持續外流，導致房地產市場需求釋放空間受限。北京市場仍是驅動京津冀房地產市場的核心動能，銷售市場整體平穩，政策有空間，市場預期有望逐漸修復。天津人口持續外流對房地產市場形成一定制約，但產業和人口規模對市場形成支撐，其余城市市場企穩或需更長時間。

成渝城市群：成都人口虹吸效應明顯，房地產市場表現較好；重慶受產業結構調整及商品房庫存偏高影響，房地產市場企穩仍需時間。

成渝雙城經濟圈建設三年來，建設行動方案持續落位，區域定位進一步提升，城市群內生動力逐步加強。但區域內房地產市場分化明顯，成都樓市保持較強韌性，政策仍存優化預期，市場成交有望保持在高位，城市投資吸引力強；重慶市場信心不足，土拍情緒仍不樂觀，短期市場承壓，中長期市場空間仍在。

長江中游城市群：核心城市資源集聚能力強，但短期房地產市場恢復動力弱，市場企穩仍有賴于經濟恢復及政策帶動。

《長江中游城市群發展“十四五”實施方案》的獲批，長江中游城市群戰略地位進一步提升，城市發展動能有望持續增強。武漢、長沙、南昌三座核心城市發揮人口、產業、交通等優勢，加強區域間合作聯動。2022年多個超預期因素導致房地產市場修復不及預期，供需兩端政策持續優化后，2023年購房需求有望溫和釋放，核心城市房地產市場發展動能相對強勁。

總體而言，在新的發展階段，企業更需要優選城市優選板塊，在不確定的市場環境中把握相對確定的市場機會，并不斷提升產品力與服務力，契合不同地區的住房需求。核心一二線城市、長三角和珠三角優勢三四線城市集聚資源能力突出，優勢產業也為城市房地產市場提供了更強支撐，房地產開發投資潛力較大。

數據說明：

1、本報告研究范圍指所有“地級及以上城市”，不包括自治州、盟等地級行政區。

2、粵閩浙沿海城市群因具體包含城市未公布，本次報告沿用海峽西岸城市群覆蓋范圍統計；為避免重復計算，中原城市群未統計與京津冀、山東半島城市群重疊的城市；長江中游城市群和成渝城市群均出現規劃中只含某城市部分縣、區的情況，為方便計算，本次研究中城市群面積、GDP 和人口等指標均按地級市全市計算。