財政部新規發布滿月，土地拍賣市場或迎來新趨勢。

??11月9日，南京第四批次集中供地結束，4宗地塊全部以底價成交，總成交金額為66億元。

??從成交結果來看，4宗地塊均由南京江北新區的國資企業摘得。其中，江北新區G12地塊由江北新區建設投資集團拿下；江北新區G13地塊由軒宇投資置業摘得；江北新區G14地塊由北聯建設拍得；江北新區G15地塊由揚子國資競得。

??從上述拍賣結果來看，呈現出了底價成交、國企央企主導拿地的特點。然而，國企央企拿也將受到一定管控。

??一個月前的10月8日，財政部印發《關于加強“三公”經費管理嚴控一般性支出的通知》（財預〔2022〕126號，下稱“126號文”）。126號文明確：嚴禁通過舉債儲備土地，不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入，不得巧立名目虛增財政收入，彌補財政收入缺口；規范地方事業單位債務管控，建立嚴格的舉債審批制度，禁止新增各類隱性債務，切實防范事業單位債務風險。

??此后，無錫和蘇州第四批次集中供地相繼收官，從兩次供地拿地房企來看，盡管地方城投、國企拿地仍是主體，但更多的是以與民營房企聯合拿地，且趨勢明顯。

??對此，業內有聲音認為，拿地資金不做穿透，通過聯合拿地城投企業可以規避126號文紅線，開發商只是給城投做代建。

??也有專家表示，聯合拿地有可能成為短期內拿地趨勢，聯合拿地趨勢如果形成，對于在中長期逐步化解地方城投債務風險是有促進作用的。

??托底“救市”？

??地方城投企業已成為土地市場“主力軍”。

??據申萬宏源發布于10月16日的研報，在2022年前9個月集中供地中，各地城投拿地的平均占比為42%，其中底價拿地在城投拿地中占比為67%。

??城投企業拿地比例走高的背后，有著地方政府“救市”的考量。

??“今年以來，因房地產市場低溫運行，新房去化速度減緩，房企拿地意愿隨之減弱，地方政府土地財政收入出現大幅減少，特別是弱能級城市受到的影響更為強烈，導致城投企業出手拿地，變相托底土地市場。”機構負責人表示，以22個集中供地城市為例，今年1~10月累計土地出讓金收入16795億元，相較于去年1~10月的累計土地出讓金收入22630億元同比下降了26%。如果將城市范圍擴大至300個典型城市，今年1~10月累計土地出讓金收入24693億元，相較于去年1~10月累計土地出讓金收入38007億元，同比降幅達到35%。

??一名不愿具名的業內人士表示，地方政府讓地方城投托底，有防止土地過多流拍的考慮；另外，地方城投多是找開發商合作開發，如果找不到合作者，過段時間會把土地退給政府，待土地溢價后重新掛牌。“在不增加債務規模的前提下，城投拿地發揮的是正向作用。”

??張凱則介紹，部分地方政府為提升土地財政收入，存在安排地方城投企業舉債進場托底拿地的現象，且城投拿地之后項目并未進入實質開發階段。

??機構9月份發布的統計數據顯示，截至2022年8月，2021年集中供地的項目央企國企整體入市率超4成，民企入市率超3成，混合所有制企業因拿地總量不高，入市率在6成以上，而地方國資平臺項目整體入市率僅9%。

??張凱認為一個值得關注的情況是，對于大部分非市場化運作的地方城投企業來說，其主要收入來自由地方財政撥款的基礎設施建設、土地一級整理等項目。在房地產市場下行期，土地出讓難度加大，地方財政收入下降，疊加部分城投企業參與當地保交樓工作需要更多資金支出，均對城投企業現金流造成壓力，再加上城投企業化解債務能力下降、信用風險提升，如果繼續通過舉債儲備土地來彌補財政收入缺口，城投企業風險將進被一步放大，甚至有可能出現債務違約和暴雷。

??10月11日，上海票據交易所公布了最新一期商票持續逾期名單，至少有41家城投主體上榜。8月逾期名單上出現過的，濰坊、徐州、湘潭、柳州、遵義、六盤水、畢節、大理、唐山等地21家城投主體，繼續出現在了9月商票持續逾期名單中。江蘇常州、江蘇泰州、山東淄博、濱州、泰安、濮陽、焦作、昆明、渭南、攀枝花等地的20家城投為本次新增的面孔。

??聯合拿地趨勢顯現

??10月8日，財政部印發126號文，為城投拿地戴上一頂“緊箍咒”。

??126號文明確：嚴禁通過舉債儲備土地，不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入，不得巧立名目虛增財政收入，彌補財政收入缺口；規范地方事業單位債務管控，建立嚴格的舉債審批制度，禁止新增各類隱性債務，切實防范事業單位債務風險。

??“該政策的發布主要是為防范金融風險。”國家發改委國土開發與地區經濟研究所國土規劃研究室主任黃征學在接受記者采訪時表示。

??“但126號文中‘不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入’的說法在實際中不好界定，如果房價持續下行、成交量低迷，有可能存在‘通過國企購地等方式虛增土地出讓收入’，但如果成交量上升、成交價格穩定，則難以判斷。”黃征學還擔憂。

??126號文發布后，土地拍賣市場也出現了一些變化。

??10月25日，無錫市2022年第四批次集中供地落槌，最終13宗地塊全部底價成交，成交總金額為163.78億元。10月31日，蘇州第四批供地收官，18宗涉宅地塊全部底價成交，收獲土地出讓金179.22億元。

??從兩次供地的拿地房企來看，民營房企和地方城投、國資聯合拿地的趨勢明顯。

??以無錫四批次供地為例，朗詩、綠地香港競得地塊均是與地方城投企業聯合拿地。其中朗詩競得地塊和綠地香港的2宗地塊均分別與無錫市北塘益民投資發展有限公司聯合競得。無錫市北塘益民投資發展有限公司母公司為無錫市梁溪區人民政府國有資產監督管理辦公室。綠地香港的另一宗地塊與無錫益廣輝建設發展有限公司聯合競得，該企業母公司為無錫市梁溪區國有資產管理中心和無錫市梁溪區廣益街道辦事處。

??“126號文出臺之前的無錫三批次供地，完全沒有這類民企與城投合作拿地現象。”張凱介紹。

??在蘇州第四批次土地拍賣中，朗詩、龍湖、路徑等民營房企也是以聯合地方國資平臺拿地的方式參與。龍湖子公司蘇州湖銘置業聯合蘇州漕湖產業發展集團以底價19.6億元摘得相城區一宗宅地；朗詩聯合蘇州太湖城投以底價5.27億元摘得吳中區一宗宅地；路勁聯合太湖城投聯合體4.27億元競得吳中區一宗商住用地。蘇州漕湖產業發展集團、太湖城投均是地方平臺。

??IPG中國區首席經濟學家柏文喜表示，拿地房企看似民企參與的積極性較高，但多為與地方國資聯合拿地，真正的投資人往往還是地方國企與城投公司，民企或以較低比例來操盤。

??對此，業內有聲音認為，拿地資金不做穿透，通過聯合拿地，城投企業可以規避財政部126文件的紅線，開發商只是給城投做代建。

??張凱則表示，這類聯合拿地有可能成為短期內的拿地趨勢。主要有兩方面的原因：第一，126號文明確規定不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入。在此約束之下，維持地方政府的土地出讓金收入，就需要城投企業托底拿地后進入項目的實質性開發階段。絕大部分城投企業在房地產項目開發領域經驗不足，就需要引入市場化運作的房企聯合開發。第二，在地方政府財政收入下降的背景下，城投企業單純依靠地方財政輸血無法降低自身債務風險，依賴再融資進行債務滾動則會進一步減弱其財務抗風險能力，因此需要提升自己造血能力。通過和有市場化運作經驗的房企合作，能夠提升城投企業房地產項目開發能力，部分城投企業最終或有望成長為更加市場化的區域型房地產開發企業。

??“126號文旨在控制地方城投的債務風險，而這一聯合拿地趨勢如果形成，對于在中長期逐步化解地方城投的債務風險是有促進作用的。”張凱說。