武漢，2022年7月13日——享譽全球的房地產服務和咨詢顧問公司戴德梁行武漢公司召開2022武漢年中新聞發布會，戴德梁行武漢公司總經理周星就武漢市上半年宏觀經濟、土地、住宅、寫字樓和商業零售的市場表現進行綜合回顧，并對2022下半年發展趨勢做了深入的解讀。周星表示，疫情的反復給房地產市場帶來了挑戰，但隨著貨幣政策和放寬部分限制性措施密集出臺，市場信心將得到提振，促進企業激發內生動力和活力。戴德梁行也將持續關注疫情常態化下的房地產市場動向，在變革中發現新機遇。

宏觀經濟情況

受疫情多發及外部環境復雜化影響，經濟下行壓力加大

2022年一季度，中國經濟實現平穩開局，一季度GDP增速4.8%，環比上季度加快0.8個百分點。春節以后，受國內疫情多發和國際環境日益復雜嚴峻超預期影響，經濟新的下行壓力加大，中國采購經理人指數顯示3月以后，制造業和非制造業PMI均低于榮枯線。5月，隨著疫情防控形勢逐步穩定，生產需求逐步恢復，整體經濟景氣水平有所改善，制造業和非制造業PMI均呈現回升態勢。

2022年1-5月，全國固定資產投資同比增長6.2%，整體呈現收窄趨勢。分領域來看，固定資產投資增速的收窄主要受房地產開發投資負增長影響，1至5月全國房地產開發投資增速同比下降4.0%。 分區域來看，1至5月中部地區固定資產投資增速10.9%，領先同期全國其他地區。

武漢市一季度經濟運行總體平穩，穩中有進，質效提升

一季度，武漢市地區生產總值（GDP）3960.11億元，比上年同期增長6.1%，全國來看GDP排名第10位、增速在GDP前十個城市中零先。具體經濟指標來看，全市固定資產投資規模擴大，基礎設施投資增長明顯，一季度武漢市固定資產投資同比增長2.0%，其中房地產開發投資增長21.2%。消費持續回暖，一季度武漢市實現社會消費品零售總額1794.25億元，同比增長7.8%。值得注意的是，近年來武漢市人口吸附能力不斷增強，常住人口增長迅速，截至2021年末武漢市常住人口1364.9萬較2020年增加約120萬人。

武漢土地市場

成交量同比大幅下降

2022年上半年，武漢共掛牌出讓地塊42宗，其中最終成交37宗，總成交面積達105.6萬平方米，同比下降約82.8%；總出讓金額205.5億元，較去年同期下降約79.9%。2022年上半年武漢土地成交樓面地價達到8074.1元/平方米，較去年上漲約21.4%，主要原因為多宗油站用地的出讓。

分區域來看，2022年上半年武漢市土地出讓主力地區為次中心城區，占到總成交量的45.2%；其次是中心城區，約占上半年總成交量的30.6%；遠城區上半年供地量大幅下降，成交量僅占總成交量的24.2%。具體來看，上半年武漢市土地出讓主力為沌口、黃陂、洪山和江岸區。

集中土拍情況

2022年上半年完成兩次集中土拍，共成交土地28宗（不含撤牌2宗，延期2宗、流拍1宗），總成交土地面積85.1萬平方米、總成交金額202.5億元，整體溢價率1.4%。上半年集中土拍主要展現以下幾個特點：

成交土地類型以純商服用地為主，占比35.3%

分區域來看，成交主力為沌口、黃陂，占比44.3%

重點溢價地塊多為商服加油加氣站用地

國/央企仍為上半年拿地主力，占比67.2%

武漢住宅市場

宏觀層面：降準、降息、松限購

資金層面，上半年央行于4月25日宣布下調金融機構存款準備金率0.25個百分點；5月20日發布LPR最新報價，其中5年起LPR從4.6%下調至4.45%；5月22日《中國人民銀行中國銀行保險監督管理委員會關于調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》發布，對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點。

政策層面，武漢市于6月20日發布最新購房政策，在原有政策基礎上做了一些修改，購房政策有所放松：1. 非限購區不限套數不限社保 2. 武漢戶籍限購區憑借二孩、三孩或父母、子女投靠落戶條件最多購買4套 3. 已在限購區購房的外地戶口在限購區仍可再買一套房。

上半年住宅市場表現：供需雙放緩，價格穩中略降

2022年1至5月，武漢市商品住宅批準上市面積394.0萬平方米，較去年同期下降約57.1%；銷售面積387.4萬平方米，同比下降59.1%。從銷供比來看，市場整體暫處供需均衡狀態：2022年前5個月銷供比0.98，仍處于合理區間。價格上來看，截至2021年5月武漢市商品住宅成交均價16013元每平方米，較去年末下降約3.8%。

供需合理區域減少，區域市場分化顯著

從分區成交情況來看，2022年前五個月武漢市住宅成交熱點區域集中于非中心城區，其中漢陽、洪山、黃陂、東湖高新，分別占到上半年成交量的13.9%、9.9%、9.2%和8.9%。從分區成交價格來看，各區成交價格基本與去年持平。對比2022年上半年和2021年各區域的銷供比，銷供比處于合理區間（0.8~1.2）的區域減少，且區域市場分化顯著：漢陽、武昌、經開、新洲等區域呈現一定層度的供不應求，而江岸、硚口、黃陂、蔡甸則呈現輕微供過于求。

市場出清周期呈上升趨勢，遠城區去庫存壓力較大

從分區商品住宅存量結合其過去6個月的去化速度來看：中心城區和次中心城區的整體出清周期要短于遠城區，目前去化壓力較大的區域包括黃陂、新洲、經開、蔡甸等，出清周期大于20個月；全市出清周期截至5月份為14個月，較去年末上升約2.4個月。

整體來看，2022年前五個月武漢市住宅出清周期較2021年末顯著上升，需求顯著放緩。預計隨著5、6月份一系列降息松限購政策的推動，下半年需求釋放或將有所加快。

武漢甲級寫字樓市場

優質項目持續交付，空置率爬升

2022年上半年, 天風大廈和武漢天地A1的入市為武漢甲級寫字樓帶來約25.0萬平方米的優質新增供應，推動全市優質甲級寫字樓存量至282.1萬平方米。優質新項目的集中入市導致短期內市場整體空置率爬升，截至2022年二季度武漢核心商務區優質甲級寫字樓市場整體空置率37.5%同比去年末升高約2.4個百分點。租金穩中略降，全市核心商務區甲級寫字樓整體租金較去年底下降約0.6%至102.6元每平方米每月。

供應持續井噴，各商務區空置率攀升顯著，市場去化壓力增加

從2020年開始武漢甲級寫字樓市場進入優質項目集中交付的高峰期，2020、2021、2022上半年，分別有9.7萬、32.5萬、25.0萬平方米的優質辦公空間進入市場，優質供應的持續井噴使得短期內各商務區空置率顯著攀升、市場去化壓力增加、競爭白熱化。

租金普遍下調，但市場對租金下調整體敏感度不高

短期內的供應井噴使得大部分項目租金承壓下調，但是從過去一年的空置率變化來看，市場對租金下調整體敏感度不高，大部分項目租金下調后仍然呈現出空置率上升的表現。主要原因，一方面市場明顯對新交付項目的租金下調更為敏感，這也側面反映出新入市項目低價策略對老牌甲級寫字樓項目的資源收割。此外，外部經濟環境不確定性增加使得企業對成本控制更為嚴苛，一定程度增加了乙級樓在市場的競爭力，老牌甲級項目性價比有所降低。

上半年核心吸納區域：武廣、中南中北片區，搬遷為市場主要成交驅動力

分區域來看，上半年吸納核心區域為武廣和中南中北片區，分別錄得上半年全市甲級寫字樓吸納量的40.8%和28.2%。除光谷片區主要以新設為主要租賃驅動力外，其他核心商務區均以搬遷為核心成交驅動力。

專業服務業、金融和TMT引領市場租賃成交

從市場需求來看，專業服務業、TMT和金融類企業引領上半年武漢甲級寫字樓市場租賃成交，分別約占上放半年全市甲級寫字樓成交面積的27.0%、24.7%和10.5%。分片區來看，專業服務業企業主要選擇漢口&武昌沿江商務區，TMT行業則偏愛光谷商務區，金融行業則較為青睞武廣片區。

2022下半年，武漢核心商務區甲級寫字樓市場預計還將迎來包括華潤置地大廈T1、香港中心A座等在內的約60.1萬平方米優質辦公空間的集中交付。預計短期內市場去化壓力會持續增加，租金承壓。

商業零售市場

消費持續回暖，但受經濟不確定因素影響，居民消費意愿趨于保守

2022年一季度，武漢市社會消費品零售總額1794.3億元，同比增長7.8%，消費持續回暖。但受疫情多發及整體外部經濟環境不確定因素影響，居民消費和投資意愿趨于保守，儲蓄意愿增加。據中國人民銀行調查統計司對2022年一季度的城鎮儲戶問卷調查顯示，傾向于“更多消費”和“更多投資”的居民比上季度分別減少1.0和1.9個個百分點；傾向于“更多儲蓄”的居民占比54.7%，較上季度增加2.9個百分點。被問及未來三個月的預備支出項目時，居民選擇比例由高到低依次為：教育，醫療保健、大額商品、購房、社交文化和娛樂、旅游及保險。

優質項目陸續開業，帶動市場吸納表現良好

2022年上半年大悅城和萬象城的開業為武漢優質零售市場帶來約30.2萬平方米的優質新增供應，推升四大核心商圈優質零售項目總存量至315.4萬平方米。核心商圈優質新項目的集中開業促使市場凈吸納表現良好，上半年武漢四大核心商圈共錄得28.7萬平方米的凈吸納量。上半年武漢核心商圈空置率13.8%，較去年末下降0.9個百分點。四大核心商圈首層平均租金錄得521.1元每平方米每月，較去年末下降約0.9%。

新店開業節奏同比有所放緩

從新店開業數量來看，2022年上半年新店開業節奏同比有所放緩，較2021年同期下降約58.1%。

分業態來看，零售、餐飲和兒童類業態是市場主要擴張業態，分別約占全年核心商圈新店開業數量的約37.9%、32.9%和13.1%。細分業態來看，零售業態中以時尚零售為主；餐飲主要集中在特色正餐類；兒童則主要為兒童培訓。上半年優質新項目的開業也為武漢市場帶來不少首店品牌的入駐如：VALENTINO、Charlotte Tilbury、山池咖啡、Apple Store、蕉內等紛紛在漢開出首店。此外咖啡茶飲類品牌也繼續維持高速擴張態勢，如不焦慮咖啡、Wagon、Manner、Tea’stone、Seesaw、頑徒等。

下半年武漢零售市場預計還將迎來包括夢時代廣場、白沙龍湖天街等在內的約71.1萬平方米的新增供應。多個次級新興商圈也將迎來優質新項目的開業，預計新興區域商業配套將得到進一步提升和完善。