熱點聚焦

　　深圳大量供地傳達出穩定市場的信號，但僅僅從供給端來穩定市場還不夠，也需對需求端同時發力，才更易見效。

　　6月24日，深圳舉辦了一場針對五宗住宅用地使用權的拍賣爭奪戰。這是近20年來，深圳土地招拍掛市場最多數量的一次宅地供應，被業內譽為“史詩級土拍”。最終，五宗地塊全都以最高限價成交，總成交額達223.57億元。相較于2017全年僅掛牌2宗宅地，2018年全年掛牌13宗地塊，此次條件限制相對寬松的5宗地供應，對于土地資源稀缺的深圳而言，絕對是一次大手筆。

　　統計顯示，共有71家房企到達現場參與此次競拍，其中包括中海、萬科、華潤、平安、佳兆業、保利、招商蛇口、龍光、越秀等，現場競爭激烈。據深圳樂居稱，截至拍賣前3天，房企繳納的保證金額度就已達1100億元。

　　此次史詩級土地搶奪大戰的一大亮點是，80家房企組合的“拿地聯合體”，據消息稱深業已與萬科、佳兆業與力高組成聯合體，而招商蛇口或將與九龍倉及香港置地聯合拿地。早在2016年，金茂便曾與電建組成聯合體，拿到龍華區一地塊。80家房企近身肉搏，競爭如此激烈，組建聯合體確實能提高競得土地的可能性，也能分擔競拍土地的資金壓力和項目的風險。

　　據悉，此次競拍的5宗土地中，龍華區與寶安區因位于豪宅片區，并因與早前的“地王”地塊相鄰，而備受市場關注。目前龍華區與寶安區的新房、二手房房價普遍在6萬-7萬元/平方米以上，有的地塊甚至高達16萬元/平方米，雖然項目有巨大升值空間，但對單宗土地儲備而言，近60億元的資金對大多數房企來說都不是個小數目，資金回籠面臨巨大壓力。

　　實際上，房企組建聯合體爭奪熱點城市的熱點地塊，早已成為房企拿地的新時尚。6月13日和24日，龍湖聯合體和城建懷生聯合體分別拿下重慶3宗地塊和北京懷柔一住宅地塊。

　　中小型房企組建聯合體，是提升競爭實體和擴展品牌效應的重要途徑。房企龍頭及大中型房企同樣存在組建聯合體的必要，在房地產行業“一城一策”政策下，地方政府作為責任主體，有很強的動力支持當地房企的發展，通常在掛牌土地拍賣時，表現出對本地企業的偏愛。對此，非本地企業與本地企業組建聯合體，相當于給自身爭取到了一個準入門牌，不至于“不戰而敗”。

　　2018年8月，太原曾出現130億元的史詩級土地拍賣，但因起拍價過高，有價無市，導致8個黃金地塊流拍。此次深圳推出的154億元土地拍賣大戰，比太原土拍有過之而無不及，在“單限雙競”等出讓條件下，此次競拍與太原土拍的最大差別就是“以市定價”。此次折合樓面價接近5萬元/平方米，雖然避免了樓面價與房價倒掛的現象，但考慮到深圳的供求現狀，龍華和寶安區已有過熱跡象，未來如何去化仍舊面臨不小的壓力。

　　此外，此土地出讓一個重要的明文規定是“項目用地內可銷售的住宅套內建筑面積在90平方米以下的普通住房的建筑面積和套數占比不低于可銷售商品住房總建筑面積和總套數的70%。”，雖然官方傳達出“定位剛需、保障剛需”的決心，但考慮到樓面價及目前周邊住房定價，龍華和保安明顯不在剛需選擇范圍內，這樣配比的項目如果定位為豪宅，將會增大其未來銷售壓力。

　　作為深圳土地招拍掛規模最大的一次宅地供應，本次競拍的結果將在很大程度上為深圳后續土地戰略部署提供參考。作為土地資源稀缺的熱點城市，深圳大量供地也傳達出穩定房市的信號。但僅僅從供給端來穩定市場還不夠，也需對需求端同時發力，才更易見效。

　　□盤和林（應用經濟學博士后）