2016年上半年，在信貸政策寬松的前提下，全國核心城市地王頻出，導致各城市樓市差異化也進一步拉大。

對于下半年經濟及樓市形勢，第一太平戴維斯華南區董事長林木雄表示，在他看來，國家經濟結構調整過程中，宏觀經濟增速將繼續呈緩慢下滑趨勢，但這并不意味著是在走下坡路。而在此環境下，下半年信貸政策也將繼續保持寬松。

從區域和城市而言，華南經濟和房地產行業整體優于全國。而在一系列政策調整下，目前樓市無論是政策層面還是市場層面，都已呈現兩極分化態勢。

林木雄說，樓市會經歷短期陣痛，但從長期而言這是好事。

宏觀經濟增速將放緩

統計局數據顯示，今年上半年我國GDP增速維持在6.7%，與一季度持平。

林木雄分析近十年GDP數據后認為，中國的經濟增長還遠沒有硬著陸，但隨GDP總體量的增加，增速會有緩慢下滑。

他認為，今年一二季度GDP增速持平，表明國內經濟目前處于較平穩過渡的過程中，相信隨著國家政策的不斷深入和推進，中國經濟將在探索過程中成功轉型。

具體到城市，林木雄指出，珠三角各城市的GDP增速均優于京滬和全國。第一太平戴維斯通過統計全國主要城市數據顯示，廣州、深圳、佛山、東莞4市今年一季度GDP增速均超去年同期，分別達8.0%、8.4%、7.8%和7.8%。相比之下，江蘇、山東和浙江等省份的增長有所放緩。

林木雄認為，珠三角地區未來的經濟走勢也將與中國整體經濟類似，呈緩慢下降趨勢。

而當前增幅較高的原因在于，珠三角作為較早進行改革開放的地區之一，產業結構轉型較快、經濟回穩速度較快。廣東省內高端制造業崛起是另一個原因所在，一季度廣州高新技術產品產值占規模以上工業比重為45.3%，對全市規模以上工業增長貢獻達71%；深圳一季度先進制造業增加值、高技術制造業增加值分別增長9.6%和11.9%，分別占規模以上工業增加值的75.8%和67.3%。

民間投資增加也起到助推作用。統計局數據顯示，今年上半年廣東省民間投資8591.07億元，增長19.6%，占整體投資的比重為63.1%，對整體投資增長的貢獻率達90.0%。上半年國家的固定資產投資（不含農戶）同比增長9.0%，其中民間投資增長2.8%。“這說明國家號召創業創新起了很大作用。”林木雄表示。

珠三角樓市兩極分化

短期內，房地產依舊是國民經濟的一大支柱，而上半年珠三角城市群中的樓市，也是全國樓市表現的一個縮影，呈兩極分化態勢。

第一太平戴維斯提供的數據顯示，當前房地產以及相關衍生行業在GDP所占比重達到30%-40%。上半年珠三角地區穗深一線城市的房地產市場供需情況表現良好，而佛山、中山等三四線城市庫存高企，面臨較大去庫存壓力。

面對一線城市尤其深圳出現的樓市大漲行情，林木雄認為，從需求端而言，深圳本身在城鎮化程度和吸引人流方面有獨到優勢，足以引致旺盛的剛性需求；而在中國經濟進入下行通道且國內投資渠道有限的背景下，投資深圳等一線門戶城市無疑風險更小，也因此招致這類需求釋放在住宅和商業項目中。而相比上交所，深交所上市公司多，流通市值量大，也在一定程度上為投資提供了資金支持。

從供給端而言，深圳市常住人口密度達每平方公里5398人，名列全國之首。同時可開發土地稀缺，基本只能通過城市舊改來提供住宅供應。

此外，2015年前海自貿區掛牌，深港通和未來一系列政府基礎建設財政投入等利好，深圳樓市大漲也就很容易理解。

對于今年上半年核心城市房價趨高帶來的溢出效應，林木雄告訴21世紀經濟報道記者，其中是否存在泡沫需要區分判斷。

“關鍵要看供應、需求及房價三者之間的綜合關系和城市的未來發展前景。”他解釋道，一線與部分核心二線城市，人口不斷流入，資源集聚而供應相對有限，旺盛的需求將推高房價。而相比大多數三四線城市，外來人口不足，產業結構相對單一，同時供應量龐大，導致了目前住房庫存積壓嚴重的尷尬現狀。

林木雄提醒道，一些單純依靠臨近熱點城市的概念，卻并沒有實際交通通達，且無法承接熱點城市產業和人口的周邊城市，其投資價值需慎重拿捏。

而在熱點城市供需不平衡基礎上，國務院今年5月提出的“允許將商業用房按規定改建為租賃住房”新政，在一定程度上可以看作是政府在引導解決當前商業物業的消化問題。林木雄指出，在成熟市場，高質量的租住需求實際很大。

“當然，因為對配套、服務等要求相對較高，長短租市場的培育還需要一段時間。”林木雄指出，假如把這類資源激活，對熱點城市房地產市場都會帶來很好的影響。即使是投資性置業，也可以不再空置。

不過由于國內房屋資金投入較大、租金回報率較低，此政策的出臺更多是期望可以消化部分存量商業資產，新開發或待開發商業物業采取此種方式存在投資回收期過長的風險。另外只有在住宅租賃需求旺盛而購房門檻較高，同時存在商業物業過度開發導致消化困難的地區才可能發揮作用。

林木雄指出，當前的產業調整和“去產能”都會對房地產市場有較大影響。這次新常態的調整可以說會造成珠三角房地產市場的短期陣痛，但行業隨著經濟調整而作出相應改變，是符合當前市場發展需要也是必需的，長期來看是一件好事。

在林木雄看來，2016年的貨幣政策仍將維持在相對寬松的層面，下半年也將繼續保持寬松，這對開發商和購房者而言都是有利的。“對比英國日本在當前經濟衰退情況下甚至實行0借貸利率來刺激經濟，我們國家從調控政策方面來講，還有足夠多的空間和手段。”