看房、簽約、握手、合影……5個(gè)月前，北京買(mǎi)家童先生與房屋出售人李志忠相處融洽。但現(xiàn)在，賣(mài)家未按合同約定完成貸款清償，中介及買(mǎi)家多次催促，房主干脆不現(xiàn)身了。而簽約房屋二度掛牌，價(jià)格比此前跳漲了150萬(wàn)元。

這只是最近在多個(gè)大城市上演的“房屋違約潮”中的一個(gè)普通案例。從去年11月底至今，全國(guó)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)度“亢奮”，受其影響，交易參與者也是備受煎熬——買(mǎi)方“搶房慌”，賣(mài)方“違約急”。

北京某知名中介的一位分店經(jīng)理任先生告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，在受沖擊最大的8月份，該分店接到賣(mài)方電話，提出“我要?dú)Ъs”、“來(lái)告我吧”的例子就不止一起。而在房?jī)r(jià)相對(duì)平穩(wěn)時(shí)這一現(xiàn)象很難出現(xiàn)。

“都是利益作怪。房?jī)r(jià)大漲后賣(mài)家想賣(mài)更高的價(jià)，所以出現(xiàn)了違約。”上述經(jīng)理說(shuō)，在北京，一套房在8、9兩個(gè)月內(nèi)跳升百萬(wàn)，是很正常的現(xiàn)象。

房?jī)r(jià)瘋漲催生違約

今年6月7日，70歲的李志忠從河南老家趕到北京。他此行，是要收割7年前的“投資成果”。

7年前，李志忠以個(gè)人及家庭成員的名義，在北京東三環(huán)外一口氣買(mǎi)下多套住房。其中一套落在女兒李克名下，一套落在兒子李越名下。李志忠此行，則是以“代理人”的身份，將這兩套房“逢高變現(xiàn)”。

而1979年出生的童先生參加工作后，歷時(shí)7年才在北京擁有一處“蝸居”。今年初，孩子滿3歲，原有住房已無(wú)法滿足“三代同堂”需求，他決定換房。5月中旬，將原有房屋簽訂買(mǎi)賣(mài)合同后，他開(kāi)始四處看房。

5月底，童先生通過(guò)麥田地產(chǎn)中介，看中李克名下的一套三居室。6月8日下午，李志忠與童先生簽署了《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，雙方與中介簽訂了《居間服務(wù)合同》。

合同顯示，總房款550萬(wàn)元。由于房屋“滿五不唯一”，買(mǎi)方需另繳契稅36萬(wàn)元，同時(shí)需向中介機(jī)構(gòu)支付居間服務(wù)費(fèi)8.25萬(wàn)元。也就是說(shuō)，童先生共需支付人民幣594.25萬(wàn)元。

據(jù)麥田地產(chǎn)中介工作人員金小姐回憶，三方合同簽署很順利，買(mǎi)賣(mài)雙方互留了手機(jī)、微信，還熱情合影。合同執(zhí)行初期，履約也及時(shí)，童先生在3天內(nèi)將50萬(wàn)元定金全部付清。記者看到，在買(mǎi)賣(mài)雙方的微信對(duì)話上，李志忠對(duì)收到的合同定金予以確認(rèn)：“童先生，總共收到50萬(wàn)定金……謝謝您能將定金提前匯來(lái)。”

但今年8、9兩個(gè)月，一二線城市房?jī)r(jià)再次高歌猛進(jìn)。8月19日晚間，童先生接到李克打來(lái)的電話，對(duì)方問(wèn)：為什么不能盡早過(guò)戶，為什么不能提前付款？

“合同約定在12月31日前完成過(guò)戶，而此時(shí)才8月中旬，遠(yuǎn)未到期限。”童先生說(shuō)，他對(duì)房主的要求感到不安。

果不其然，9月的一天，中介工作人員金小姐向童先生轉(zhuǎn)達(dá)了房主的“幾個(gè)意思”：首先，要求買(mǎi)家把購(gòu)房全款打入銀行，做資金監(jiān)管；其次，買(mǎi)家務(wù)必提前辦理房屋買(mǎi)賣(mài)手續(xù)，否則她就考慮不賣(mài)了。

二次掛牌跳漲150萬(wàn)

麥田中介分店經(jīng)理董先生一直跟蹤這單交易，他告訴記者，房主提出的上述要求，屬合同外的新主張，買(mǎi)家沒(méi)有義務(wù)執(zhí)行。

“我們當(dāng)時(shí)是跟房主面談的。我們感覺(jué)，房主明顯是想用這些要求，為自己違約找到借口。”金小姐告訴記者，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，在利益驅(qū)動(dòng)下，賣(mài)房人心態(tài)發(fā)生改變，他們店已經(jīng)收到好幾起賣(mài)房人打來(lái)的“毀約電話”。

不僅如此，10月初，童先生從麥田中介得知：房主早在8月17日就將已簽約出售的這套房，在另一家地產(chǎn)中介，進(jìn)行二次掛牌出售，標(biāo)價(jià)大幅提高到700萬(wàn)元。相比簽約價(jià)漲了150萬(wàn)元。

對(duì)此，童先生非常不滿。10月14日，以中介掛牌信息“涉嫌一房?jī)少u(mài)”為由，童先生向北京市消費(fèi)者協(xié)會(huì)投訴。10月17日，在北京市消費(fèi)者協(xié)會(huì)約談下，這家中介撤銷(xiāo)了該套房屋“出售信息”。《華夏時(shí)報(bào)》記者從網(wǎng)站截圖看到，該套房屋顯示為“暫停出售”。

從10月初至今，中介董先生、金小姐及童先生，通過(guò)電話、短信、微信聯(lián)系房主李克及代理人李志忠，提醒其按時(shí)履約，但截至記者發(fā)稿時(shí)為止，均未獲實(shí)際響應(yīng)。

“一次電話中，李志忠承諾在10月上旬來(lái)北京面談，最終還是沒(méi)來(lái)。其解釋是，等他忙完一樁房產(chǎn)官司再說(shuō)。”金小姐說(shuō)。

10月21日，《華夏時(shí)報(bào)》記者致電李克，在獲知記者身份后，她回應(yīng)稱“我對(duì)這事不清楚”，便掛斷了電話。記者又跟李志忠取得聯(lián)系，李則稱“我已經(jīng)不管這事了”。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，李克生于1983年，現(xiàn)擔(dān)任深圳市鶴裕供應(yīng)鏈管理有限公司董事長(zhǎng)、總經(jīng)理，還是這家公司的法人代表。深圳市信用網(wǎng)信息顯示，深圳鶴裕公司由A股上市公司——旗濱集團(tuán)投資參股。

公開(kāi)資料顯示，深圳鶴裕注冊(cè)地為深圳市前海深港合作區(qū)，是由“株洲旗濱集團(tuán)股份有限公司”（601636.SH）和“深圳前海勵(lì)珀科技發(fā)展有限公司”在深圳地區(qū)首批成立的為企業(yè)提供供應(yīng)鏈綜合服務(wù)的創(chuàng)新型企業(yè)之一。

童先生說(shuō)，從該公司官網(wǎng)所稱的“打造供應(yīng)鏈電商平臺(tái)”、“做行業(yè)的互聯(lián)網(wǎng)金融載體”來(lái)看，它是一個(gè)靠信用吃飯的企業(yè)，“按道理，這樣公司的負(fù)責(zé)人，應(yīng)該將信用視作生命一樣重要”。

10月31日，是李克與童先生第一次合同交割日。合同規(guī)定，在此日前，房主要完成房屋抵押貸款的清償，為隨后的過(guò)戶做準(zhǔn)備。據(jù)金小姐介紹，目前時(shí)限已過(guò)，業(yè)主并未履行這一條款。

違約正在上演。根據(jù)律師建議，10月31日下午，童先生向房主李克、代理人李志忠發(fā)出“催告函”，要求對(duì)方在7個(gè)工作日內(nèi)，對(duì)于是否繼續(xù)履約，給予正式答復(fù)及確認(rèn)。如未獲答復(fù)，將視其正式違約。童先生表示，若賣(mài)家違約，他考慮啟動(dòng)訴訟程序。

違約成本要提高？

“二手房交易單方面違約成本低，是造成違約高發(fā)、交易混亂的重要條件。”知名地產(chǎn)律師、京師律師事務(wù)所高級(jí)合伙人孫建章在接受本報(bào)記者采訪時(shí)指出。

據(jù)孫建章介紹，在快漲行情下，二手房賣(mài)方享有相對(duì)廉價(jià)的違約成本，這直接導(dǎo)致二手房的“散戶市”，帶有極強(qiáng)的投機(jī)性與功利性。他們判斷，房?jī)r(jià)暴漲帶來(lái)的利益，高于違約賠付的違約金，因而不惜“推倒重來(lái)”。

“樂(lè)觀的是，今年發(fā)生在深圳、鄭州的兩則判例，彰顯了司法機(jī)關(guān)對(duì)信用的保護(hù)傾向。”孫建章說(shuō)。此兩則判例的共同點(diǎn)是房屋出賣(mài)人“毀約”，最終被法院判決“繼續(xù)履行合同”。不但如此，因賣(mài)方拒不履行合同，由此給買(mǎi)方帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)損失，一律由賣(mài)方承擔(dān)。

孫建章表示，這對(duì)那些喪失信用、單房違約的合同方，相關(guān)判例無(wú)疑是一種警示。