2016年賽程過半，北京新房市場“豪宅年”的成色已定。隨之而來的是，3萬以下剛需商品房的占比不斷降低，剛需客群正逐步轉移至郊區自住型商品房、商住房及部分二手房。不過，有關專家表示，部分剛需無法轉移至二手房市場，從而向北京周邊區域外溢。

純商品住宅平均單套總價超500萬

隨著六環內全面豪宅化，剛需的門檻再度提升，北京商品房平均單套已進入500萬元時代。北京中原市場研究部的統計數據顯示，從2016年1月至8月30日，純商品住宅（普通住宅+別墅）單套平均成交金額已達528萬元。可以說，北京新房豪宅化趨勢已日漸凸顯，尤其是五環內，購房者的購置成本已明顯提高。

站在時間軸上，數據驗證了這一論點。2011年至2016年8月30日期間，根據北京中原市場研究部對北京各單價段普通住宅和別墅成交套數占比的統計顯示：3萬以下單價段，2011年時期占比高達85.66%，而目前已降至58.49%；3萬-5萬單價段的，占比從2011年的12.75%升至目前的28.09%；5萬-7萬單價段，占比從2011年的1.26%升至目前的8.85%；7萬-10萬單價段的，從2011年的0.29%升至目前的3.69%；10萬以上的，占比從2011年的0.05%升至目前的0.89%。

對此，偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，去年年底至今年年初，大家都已經看到了新房豪宅化的趨勢，根源還在于土地市場。去年下半年開始，連續出現了很多高價地，開發商在土地成本上升的情況下，想要賺錢只能做豪宅。目前這些豪宅產品開始集中入市。在豪宅需求有限的情況下，北京豪宅的銷售壓力將較大。

新房泛豪宅化、遠郊化

“老百姓想要改善住宅，從目前來看，三環以內幾乎沒有希望，只能往五環外走，這就像擊鼓傳花。”京WORK-北京碼頭創始人、北京房地產學會執行會長陳貴表示。

正如他所說的，北京新房市場泛豪宅化的同時，也越來越遠郊化。

據亞豪君岳會統計數據顯示，今年1月至8月29日，新房市場單價在7萬-10萬之間的，主要集中在五六環之間，成交套數為484套，成交均價為78772元/平米；單價10萬+主要集中在三四環之間，成交套數130套，成交均價137854元/平米；而全市范圍內，新房市場主要集中在五環以外，其中，五六環之間，成交套數13809套，成交均價為38161元/平米。六環以外，成交套數14616套，成交均價22119元/平米。

隨著土地成本的不斷攀升，開發商所拿的一些地塊，樓面價已在3萬元/平米以上，這意味著土地拍出的那一刻起，一些剛需購房者就已注定望房興嘆。

“拋開自住房不說，高地價推動高房價，最終轉化在新房市場內，導致新房產品結構與市場實際需求嚴重不匹配，真正想自住和改善的需求，在新房市場很難找到匹配的產品，這背離了房地產供應調結構，供給側改革的初衷，反而造成社會資源的浪費。”胡景暉表示。

在他看來，北京二手房交易量一年約20萬套，新房交易量七八萬套房，保障型住房七八萬套，北京一年總共房產交易量在35萬-40萬套左右。在40萬套這一規模下，豪宅一年增加幾百套，也就是千分之幾的概率，基本上可以忽略不計。

自住、商住撐起部分剛需需求

地價的倒逼效應，促使眾多剛需購房者不得不將目標轉向自住商品房，以及總價較低的商住公寓。北京中原市場研究部的統計數據顯示，從2010年至今年8月28日，300萬以下成交的商品房中，自住房和商住公寓的占比逐年增加，總占比已由2010年的25%增加至目前的76%。而普宅+別墅的占比則由2010年的75%降至目前的24%。

而從成交區域分布來看，300萬以下的商品房主要分布在通州、房山、大興、昌平和平谷區。其中，平谷區以普宅成交為主，昌平區以自住房成交為主。其余區域均以商住公寓成交為主。

對此，胡景暉認為，新房市場受成交結構影響很大，公寓類產品需求和庫存都得到了大量釋放，未來的交易規模將逐步減少。隨著自住型商品房迎來供應高峰，三四季度將成為新房市場的成交主力。

“過去兩三年，自住型商品房平抑了北京商品房價格。未來政府需要在保障性住房、自住房的制度設計上更加優化，照顧到中低端剛需購房者的需求。”胡景暉說。

有購房人向記者表示，雖然目前市場上有總價較低的自住型商品房和商住項目可供選擇，但自住型商品房搖號人數巨大，以及商住房轉手成本等都成為出手前需要考量的問題。

剛需會否退至二手房？

在北京新房市場豪宅化，低總價、低單價的小戶型難覓的背景下，有關人士認為，很多首次置業的剛需購房人將目標更多地轉向二手房市場。

據北京中原市場研究部統計2016年1-7月各區域90平米以下二手住宅成交數據顯示，二手住宅剛需產品成交面積以90平米以下為主，主要分布在朝陽、海淀和豐臺，與一手住宅剛需成交分布在郊區對比明顯，二手住宅剛需成交67%集中在城六區。其中，兩居成交占比最大，其次為一居，一居和兩居的總占比達85%。由于城六區的二手住宅均價并不低，因此，總價300萬以下的剛需項目多分布在戶型面積較小的老小區和商住公寓。

不過，胡景暉認為，新房的豪宅化，與二手房之間影響并不大。原因在于，2008-2009年以來二手房交易集中在五環以內，而新房交易主要集中在五環以外，在區位上有明顯分隔。此外，二手房市場靠存量來釋放，釋放的量也有限。

“二手房市場目前以改善型客戶為主，而這種改善基本上在同區域進行。在稅費較高的情況下，二手房的轉手率并不高，總價上恐怕也難以接受。而且在銀行貸款方面，二手房貸款成數低于新房。”胡景暉認為，除豪宅外，新房由于區位偏遠，稅費低，銀行貸款支持力度大，因此它的置業人群往往以時間來換空間，大多是首次置業者，相比在四、五環之內購買二手房的人群，資金實力要差些。新房豪宅化，反而促使部分剛需向北京周邊區域外溢。