在全國樓市去化的大趨勢下，京滬深房價的飆漲異軍突起。
兩會期間，高層對一線城市房價喊話值得關注。3月5日，住建部部長陳政高表示，當前房地產市場出現三大特點：一是房地產銷售實現由負轉正，去年銷售面積增長6.5%，銷售額增長14.4% ，這種態勢在今年1、2月份繼續保持；二是城市間分化嚴重，一線和二三四線城市不一樣，而且這種情況越來越嚴重；三是待售面積太大，今年已經把去庫存列為五大重點工作之一。
陳政高表示，一線城市仍然會嚴格執行樓市限購政策，2016年不會取消，甚至部分一線城市比如深圳有可能會提高限購政策執行門檻。
3月6日，全國人大代表、上海市委書記韓正也指出，全國各地房地產市場情況差異性很大，因城施策非常正確。近期上海房地產市場出現了非理性、過熱的情緒，韓正對此認為，房地產市場的健康發展不僅是經濟問題，更是民生問題。
韓正表示，上海解決住房問題的根本是建立健全兩個體系，即市場體系和保障體系。其中，市場體系應當按照“三個為主原則”調控，以居住為主，市民為主，普通商品房為主進行市場調控；保障體系就是要盡最大的努力，多策并舉，去解決好中低收入家庭和困難家庭的基本住房需求，這是黨和政府的職責。
多名業內人士對此解讀為，民生問題，意味著不能完全放任市場自行調節；普通商品房與保障房體系的建立，意味著在供給側醞釀變局，全面向新加坡靠攏，即保障所有市民最基本的居住權，不會因為收入過低而在上海沒地方居住（保障居住的標準是：全上海所建設大型居住區的“兩房”，大部分通地鐵，但離市區直線距離較遠）。但如果追求享受性或者高品質的住房環境（即商品房），需要承受一定的經濟壓力。
21世紀經濟報道記者獲得易居研究院的一份于3月8日發表的《近6年70城房價趨勢報告》（簡稱“《趨勢報告》”）顯示，從2016年市場的表現來看，一線城市房價上漲的壓力會進一步加大，或者說房價將有繼續上漲的可能；從地區結構來看，華南和華東地區的房價上漲壓力最大，尤其是2015年在各類寬松信貸政策的刺激下，此類地區各大城市都出現了比較明顯的房價反彈態勢。此類地區在2016年可能會面臨相對收緊的購房政策。
上述業內人士指出，2016年在積極去庫存的同時，對于部分城市的房價過快上漲現象需要有足夠的認識，尤其近期上海、深圳等城市的房價出現了非理性的上漲，地方政府也正在做積極的干預。
供給側醞釀變局
一線城市中的京滬深三地房價在2015年的漲幅遠超其他城市，克而瑞研究中心提供的數據顯示，以2015年2月-2016年2月為區間統計，北京均價漲幅19.7%，上海均價漲幅42.5%，深圳均價漲幅為68.2%。
根據國家統計局公布的《70個大中城市住宅銷售價格變動情況》，易居研究院智庫中心對全國70個城市房價指數定基增幅按一二三線城市分類進行分析顯示，2015年一線城市反彈強勁，遠遠領先二三線城市，2015年12月，一線城市房價增長了48.1%。
進入2016年，房價上漲呈加快態勢。今年2月，上海商品住宅成交面積同比再創歷年新高。同策咨詢數據顯示，2月商品房成交面積約142.72 萬平方米，較去年同期上漲52.7%；商品房銷售價格為24754元/平方米，同比上漲26.03%。
事實上，截至2016年2月29日，上海市商品住宅庫存量已經降至 937.44萬平方米，由于去年下半年以來市場成交量及去化速度維持相對高位，短期內上海商品住宅基本面已經呈現快速反彈態勢。
來自北京中原地產研究部統計數據顯示：截至3月7日，北京商品房住宅可售庫存持續下調，從2014年5月10日來，首次跌下7萬套，目前商品房住宅庫存僅6.89萬套，相比年初1月1號的78415套下調幅度達到了12%。剔除其中部分自住房等保障房庫存比例，實際純商品房住宅庫存只有6.2萬套。中原地產首席分析師張大偉則指出，2015年北京供應結構已經出現頂豪過剩的局面，2016年大批地王上市后，預計北京市場的畸形發展將更加明顯。
眼見房子不夠賣，房企已經陸續延遲開盤甚至封盤惜售。以上海為例，保利葉之林、仁恒西郊花園，這兩個樓盤分別位于上海外環外，定位中高端，客戶群體多為置換型買家。保利葉之林均價4萬元/平方米，去年12月已經開始停止銷售；仁恒西郊花園均價3.7萬-4萬元/平方米，但目前開盤時間一直定不下來。據該項目一名準業主透露，距離仁恒西郊花園不遠處的一個大型社區，售價則在1.8萬元/平方米。
在漲幅最大的深圳，房價已經引發當地政府高度重視，近期該市相關部門從土地供給側醞釀改革，大深圳全新規劃呼之欲出。知情人士透露，相關部門已經擬定了“十大專項行動方案”，將在各區各部門征求意見之后強力推進，進一步釋放土地空間；上海，地方政府早已著手土地供應與中小戶型供應改革；北京則在1月份公布的《2015年北京市政府重點工作情況匯編》也指出，優化住房供應體系，繼續堅持限購不動搖，堅持鼓勵自住型改善型住房等政策。
釋放土地空間與保障房供給是京滬深今年供給側改革的兩大共識。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，政府一方面要積極打擊各類捂盤惜售的做法，進而為市場增加充足的供應量；另一方面則需要對各類隨意漲價的行為進行查處，進而維護市場交易的穩定和公平。
新政出臺沖動
陳政高在兩會上透露，一線城市北京（樓盤）、上海（樓盤）、廣州（樓盤）、深圳（樓盤）房地產市場變化非常大，目前正與這四個城市保持密切聯系。這四個城市也在想方設法穩定市場，主要做法有：實行嚴格的限購政策，同時實行嚴格的差別化稅收和信貸政策；增加土地供應面積，及時披露相關信息；增加中小戶型供應數量，搞好保障性房屋供應建設；打擊各種交易中的違法違規行為；正確引導輿論。
一線城市政府相關部門也確實在“兩會”前后積極調研樓市，密切關注春節后突顯火爆局面的狀況，并且也正在儲備相關樓市政策，這些政策主要是為了防止一線城市房價過快上漲與市場過熱的措施，抑制投資投機性需求的蔓延，防止樓市出現大起大落的現象，保持樓市平穩健康發展。
同策咨詢研究部總監張宏偉預測兩會結束后一個月內，針對樓市過熱的現象，京滬深等一線城市會發布調控措施，市場也將在下半年進入到市場調整期，從一線城市政策與市場變化趨勢特征來看，可以說未來幾個月或將迎來“百日巨變”。
在張宏偉看來，具體的調控措施可能包括：嚴格執行樓市限購政策，甚至可能會提高限購政策執行門檻，抑制外來的投資投機需求；重新收緊高端樓盤預售許可證的審批、備案，調節樓市的交易結構；增加中小套型土地配比與供應；針對房產交易環節實行差別化的稅收政策；針對持有環節實行差別化的稅收政策；實行差別化的信貸政策等等。
以上海為例，在供應端，在土地供應結構上不會有大范圍調整的背景下，增加土地的利用效率，增加商品房套數上的供應，同時建立完善的保障房體系。上海政府去年開始已經實行土地集約化利用工作，推進存量土地盤活；在需求端，上海正清退勞動密集型產業，進行產業轉型，控制上海的總人口數，吸引高素質人才引進。唯一的難點是，對于高素質高收入人才的引進（騰籠換鳥）變相提升了高素質高收入人才對于高品質好地段的商品房的需求，會進一步加大不同類型不同地段的商品房的價格分化。
上海、深圳官方表態已經明確開始轉向，收緊可能性很大，并且目前上海、深圳等城市相關部門正在研討樓市形勢，未來一個月內政策開始收緊的可能性較大。
多名業內人士認為，待本輪市場需求在今年上半年集中釋放完畢之時，再疊加樓市政策對一線城市的影響，本輪樓市瘋狂階段就會逐步退去，下一輪市場的階段性調整也就來臨了，也就是說今年下半年將進入市場調整期。如果企業沒有在今年上半年做到“未雨綢繆”，那么，房企就有可能會因此陷入被動推盤的局面，企業的資金面也會因此遇到問題。
業內普遍認為去年下半年上海市二手房3萬多套/月的成交量有些不正常，遠超過2萬套/月左右的正常成交量，普遍認為二手成交量需求被透支，2016年二手房市場調整的預期加大，調整的幅度也會比較大，2016年中介關店潮或許也會來臨。
分類調控下房企承壓
上述易居研究院的《趨勢報告》指出，從近6年全國70個城市的房價走勢看，共上漲9.6%，此類漲幅剔除了包括物價上漲在內的因素會顯得相對小。而部分城市的房價上漲壓力遠遠大于統計數據。
克而瑞研究中心分析師陳開朝指出，當前京滬深調控面臨“促成交”和“控房價”的兩難局面，如果提高首付，勢必影響成交量。近兩年，一線樓市需求驅動力中高端化，房價相對剛需人群已經頗具承受壓力。接下來，剛需的刺激越來越依賴首付門檻的降低。因此他傾向于信貸分類調控政策，京滬深按總價分類調控。他的理由是，一線城市的人口結構與財富結構已發生變化。他舉例說，一線城市中，購買總價100萬以下的房子可實行1成首付；200萬-300萬的可實行2成首付；300萬-600萬的3成首付；700萬-1000萬的4成首付；1000萬以上的5成首付。
供給側醞釀大變局，與此同時稅收細則的導向，也將給房企帶來利潤壓力。
從5月1日起，房地產及建筑業、金融服務及保險業和生活性服務業（包括醫療業，酒店業、餐飲業和娛樂業等）同時納入營改增試點范圍。預計具體的實施細則將在近期發布。
新城控股（601155.SH）高級副總裁歐陽捷接受21世紀經濟報道記者采訪時指出，新的稅率分檔不太合理，像17%、11%，6%，3%，跨度非常大，從6%直接跳到11%有5個百分點的區間。而建筑業營改增基本上是會導致建安成本增加，他的依據有兩個方面：建筑業稅前的工程報價包含有人工費、材料費、施工機具費等，黃沙石子等材料、農民工工資等無法獲得發票，增值稅就不能抵扣，間接提高增加了稅負，影響的比例應該在10%-20%之間；第二個方面就是土地增值稅如果不能抵扣的話，營業稅和增值稅重復計稅，稅收額度比較大，例如在上海，地價高影響就大。
“例如一般房地產開發項目毛利率在25%左右，基本上，按照11%來算，那么這個里面基本上是凈利潤等于零，如果建筑業按照11%，房地產業按照11%，土地不抵扣，25%左右的利潤率是持平。”當然，這就要看項目盈利還是虧損。歐陽捷指出，例如不賺錢的項目，按照過去5.5%營業稅是必須要交的，營改增之后就不用交了。
據不完全統計，大部分房地產企業的毛利率一般在22%-30%左右，凈利率達到8%-10%。因此，營改增之后，對房地產項目的利潤率要求更高了。
來自畢馬威中國的數據顯示，2015年，房地產業營業稅收入占全國營業稅收入的比例為31.6%（6104億元），建筑業營業稅收入占比為26.6%（5，136億元），金融業營業稅收入占比為23.6%（4561億元）。由此可以看出，此次增值稅擴圍將對國家經濟產生自營改增實施以來最大的影響。
根據中國國際金融有限公司的報告，當所有企業都完成營改增后，企業從增值稅改革中得到的節稅額估計會達到9000億人民幣（約為GDP的0.4%）。除此一般節稅效果以外，有的行業受到的影響要比其他行業更大。例如，房地產及建筑業適用11%的增值稅稅率（代替以前5%和3%營業稅稅率），就很可能對房地產市場產生各種影響，包括定價、項目盈利能力和市場情緒等，有些項目也可能會因此傳導到房價上。
泰禾集團華東區投資總監王顯巍認為，營改增對房地產企業會產生深遠的影響，有利有弊。“由于房地產開發是資金密集型行業，所以對經營所需的現金流要求很高，實務中，房企多采用預售制，占銷售額比例為5.65%的營業稅及附加在確認預售收入的當期就要繳納，對企業現金流影響很大，而改征增值稅后，一般房地產項目土地、材料等先購入，多數時間，進項稅額大于銷項稅額，因而開發之初較長的時間內繳稅較少，從而減少企業流動資金的占用，擴大企業現金流。”
多名業內人士還對21世紀經濟報道記者指出，“新增不動產所含增值稅納入抵扣范圍”可以看作是解決房企下游的后顧之憂。比如企業買房之后，符合條件的可以獲得相應的抵扣，這或許對去庫存有好處。
